Как проверить расчёт коммунальных расходов (Nebenkostenabrechnung): сроки, типичные ошибки и ваши права арендатора

Осенью и зимой снова приходит это время: в почтовом ящике лежит расчёт коммунальных расходов (Nebenkostenabrechnung), а внизу указана доплата в несколько сотен евро. Но платить нужно только то, что арендодатель рассчитал правильно, – а ошибки встречаются нередко. Ниже – на что стоит обратить внимание.

До какого срока должен прийти расчёт?

Арендодатель обязан составлять расчёт коммунальных расходов (Betriebskosten) ежегодно. Расчёт должен прийти к вам не позднее чем через двенадцать месяцев после окончания расчётного периода (§ 556 Abs. 3 BGB). Если расчётный период, как обычно, длится с 1 января по 31 декабря, расчёт за 2025 год должен быть у вас до 31 декабря 2026 года. Решающее значение имеет дата получения, а не дата на письме.

Если расчёт приходит слишком поздно, арендодатель больше не может требовать доплату – если только он не виноват в задержке. А вот переплату (Guthaben) он обязан выплатить вам и в этом случае.

Что должно быть в расчёте

Чтобы расчёт был формально действительным, он должен быть понятен вам. Для этого в нём должны быть:

• общие расходы по каждому виду расходов на весь дом,
• ключ распределения (Verteilerschlüssel), например по жилой площади, числу жильцов или потреблению,
• расчёт вашей доли,
• вычет ваших авансовых платежей (Vorauszahlungen).

Если одного из этих пунктов нет или расчёт непонятен, он может быть недействительным полностью или в части отдельных видов расходов.

Какие расходы арендодатель может перекладывать на вас – а какие нет

Перекладывать на вас арендодатель может только коммунальные расходы, о которых договорились в договоре аренды. Что к ним относится, указано в § 2 Постановления о коммунальных расходах (BetrKV), например налог на землю (Grundsteuer), вода и канализация, отопление и горячая вода, вывоз мусора, уборка улиц, уборка дома, уход за садом, электричество в местах общего пользования, услуги трубочиста, страхование здания и услуги дворника (Hausmeister).

Нельзя перекладывать на вас, в частности:

• расходы на управление, например на управляющую компанию (Hausverwaltung) или ведение банковского счёта,
• ремонт и техническое обслуживание (Instandhaltung), например ремонт отопления или лифта,
• резервы (Rücklagen) на будущие работы,
• в услугах дворника – ту часть, которая приходится на ремонт и управление,
• с 1 июля 2024 года – плату за кабельное подключение (телевидение), которую раньше разрешалось включать в коммунальные расходы.

Кроме того, арендодатель обязан действовать экономически разумно. Значит, он не может соглашаться на завышенные цены и перекладывать их на вас.

Расходы на отопление: здесь больше всего ошибок

В многоквартирных домах расходы на отопление и горячую воду должны начисляться преимущественно по потреблению, как правило в размере от 50 до 70 процентов. Если этого не происходит, вы вправе уменьшить свою долю этих расходов на 15 процентов (§ 12 Heizkostenverordnung).

С 2023 года арендодатель, кроме того, обязан сам нести часть расходов на CO₂ за газ, печное топливо и другие ископаемые виды топлива – чем хуже утеплено здание, тем больше. В расчёте должны быть указаны расходы на CO₂ и классификация здания. Если этих данных нет, вы вправе уменьшить свою долю расходов на отопление на 3 процента (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).

Если уже установлены счётчики с дистанционным считыванием, арендодатель также обязан регулярно, как правило ежемесячно, сообщать вам о вашем потреблении (§ 6a Heizkostenverordnung). Старые счётчики должны быть заменены счётчиками с дистанционным считыванием до конца 2026 года.

Ваше право на ознакомление с документами

Вы вправе ознакомиться с оригиналами документов (Belegeinsicht) – то есть со счетами, договорами и, согласно практике Федерального верховного суда (BGH), также с платёжными документами (решение BGH от 09.12.2020, VIII ZR 118/19). Обычно это происходит в офисе арендодателя или управляющей компании; часто арендодатели также присылают копии или сканы.

Пока арендодатель отказывает вам в ознакомлении, вы, как правило, не обязаны вносить доплату.

Как действовать

1. Запишите дату, когда вы получили расчёт, и сохраните конверт.
2. Сравните с прошлым годом. Резкий рост отдельных расходов – повод задать вопросы.
3. Потребуйте ознакомления с документами, если какие-то позиции вам непонятны или кажутся завышенными.
4. Письменно заявите возражения. Возражения нужно заявить не позднее чем через двенадцать месяцев после получения расчёта (§ 556 Abs. 3 BGB). После этого ошибки по существу, как правило, оспорить уже нельзя. Назовите позиции, которые вы оспариваете, и кратко объясните почему.
5. Оплатите бесспорные суммы. Оплатите ту часть доплаты, против которой у вас нет возражений, и удержите только спорную сумму.
6. Следите за авансовыми платежами. После расчёта арендодатель может изменить ежемесячные авансовые платежи до разумного размера (§ 560 Abs. 4 BGB). Вы, в свою очередь, тоже можете этого потребовать, если у вас регулярно образуется большая переплата.

Если у вас есть страховка юридических расходов (Rechtsschutzversicherung), покрывающая арендное право, она, как правило, оплачивает адвокатскую проверку. По вопросам залога и выезда из квартиры читайте также нашу статью Арендодатель не возвращает залог за квартиру (Kaution): ваши права.

Наш совет

Не оплачивайте крупную доплату без проверки, но и не рискуйте пропустить сроки. Тот, кто в течение двенадцати месяцев целенаправленно заявляет возражения и знакомится с документами, часто получает часть денег обратно или доплачивает меньше.

Статья содержит общую информацию о правовом положении и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию. Чтобы получить оценку вашей ситуации, свяжитесь с нами.