Арендодатель не возвращает залог за квартиру (Kaution): ваши права

Квартира сдана, ключи возвращены – а залога всё нет. Это неприятно, ведь часто речь идёт о нескольких тысячах евро. Ниже – когда арендодатель обязан вернуть деньги, что он может удержать и как получить свой залог обратно.

Каким может быть размер залога?

Залог может составлять не более трёх месячных арендных плат – без коммунальных платежей, о которых договорились как о фиксированной сумме или авансе (§ 551 Abs. 1 BGB). Вы вправе внести залог тремя равными ежемесячными частями; первая часть подлежит оплате в начале аренды (§ 551 Abs. 2 BGB).

Арендодатель обязан хранить залог в банке отдельно от своего имущества, под проценты по обычной ставке для сберегательных вкладов с трёхмесячным сроком уведомления. Проценты принадлежат вам и увеличивают сумму залога (§ 551 Abs. 3 BGB).

Когда арендодатель должен вернуть залог?

Твёрдого срока закон не устанавливает. После окончания аренды арендодатель может сначала проверить, остались ли у него требования, например из-за повреждений в квартире или неоплаченной аренды. Согласно практике Федерального верховного суда (BGH), ваше право требовать возврата наступает, когда истёк разумный срок проверки и у арендодателя больше нет требований, ради которых он может использовать залог (решение BGH от 20.07.2016, VIII ZR 263/14).

Насколько длинным может быть этот срок, зависит от обстоятельств. Часто говорят о нескольких месяцах, но жёсткой границы нет.

Может ли арендодатель удержать часть залога?

Из-за коммунальных расходов: если последний расчёт коммунальных расходов (Betriebskostenabrechnung) ещё не готов и ожидается доплата, арендодатель может удержать соразмерную часть залога до истечения срока расчёта (решение BGH от 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Расчёт должен прийти к вам не позднее чем через двенадцать месяцев после окончания расчётного периода (§ 556 Abs. 3 BGB). Остальную сумму он обязан выплатить.

Из-за повреждений: арендодатель должен назвать конкретные повреждения. За обычный износ при нормальном проживании вы не отвечаете (§ 538 BGB). Поэтому протёртый ковёр, лёгкие следы использования или выцветшие стены, как правило, не основание удерживать залог.

Какие действуют сроки давности?

Требования арендодателя из-за повреждений погашаются уже через шесть месяцев после того, как он получил квартиру обратно (§ 548 Abs. 1 BGB). Может ли он после этого ещё использовать залог, зависит от обстоятельств и требует проверки в конкретном случае.

Ваше право на возврат залога подчиняется общему сроку давности в три года (§ 195 BGB). Срок начинается с конца того года, в котором наступил срок возврата (§ 199 Abs. 1 BGB). И всё же не стоит ждать слишком долго.

Как действовать

1. Задокументируйте передачу квартиры с помощью акта приёма-передачи (Übergabeprotokoll) и фотографий всех комнат.
2. Письменно сообщите арендодателю свои банковские реквизиты и новый адрес.
3. Письменно потребуйте расчёт, как только пройдёт разумное время, и установите конкретный срок, например две недели.
4. Если арендодатель не отвечает, часто помогает письмо от адвоката. В крайнем случае можно подать иск в участковый суд (Amtsgericht).
5. Проверьте страховку юридических расходов (Rechtsschutzversicherung). Если арендное право застраховано, мы вместе с вами получим подтверждение покрытия (Deckungszusage).

Статья содержит общую информацию о правовом положении и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию. Чтобы получить оценку вашей ситуации, свяжитесь с нами.