Арендодатель расторгает договор из-за собственной надобности (Eigenbedarf): что важно знать

Уведомление о расторжении договора аренды из-за собственной надобности (Eigenbedarfskündigung) часто застаёт арендаторов врасплох. При этом далеко не каждое такое уведомление действительно: закон устанавливает чёткие требования к причине, форме и срокам. И даже действительное расторжение не всегда означает, что вам придётся съехать.

Что означает «собственная надобность»?

Бессрочный договор аренды жилья арендодатель может расторгнуть только при наличии обоснованного интереса (berechtigtes Interesse, § 573 Abs. 1 BGB). Собственная надобность – одно из оснований, прямо названных в законе: квартира нужна самому арендодателю, членам его семьи или лицам, которые живут с ним одним хозяйством (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Желание пользоваться квартирой должно быть серьёзным и понятным. Расторжение «про запас», без конкретного намерения въехать в квартиру, не допускается. Кто считается членом семьи, решается в каждом случае отдельно. Как правило, это близкие родственники – дети, родители, братья и сёстры.

В какой форме должно быть уведомление?

Письменная форма: уведомление о расторжении договора аренды жилья должно быть письменным (§ 568 Abs. 1 BGB), то есть письмом с собственноручной подписью. Уведомление по электронной почте, SMS или WhatsApp не имеет силы.

Обоснование: арендодатель обязан указать причины своего интереса в самом письме (§ 573 Abs. 3 BGB). Он должен объяснить, для кого нужна квартира и почему. Причины, возникшие позже, учитываются лишь в исключительных случаях.

Указание на право возражения: арендодатель должен заранее сообщить вам о возможности возражения, его форме и сроке (§ 568 Abs. 2 BGB). Если такого указания нет, это влияет на срок возражения (подробнее ниже).

Какой срок расторжения действует?

Уведомление должно поступить не позднее третьего рабочего дня месяца – тогда договор заканчивается в конце второго месяца после этого. Чем дольше длится аренда, тем длиннее срок (§ 573c Abs. 1 BGB):

Пример: вы снимаете квартиру три года, и уведомление пришло на второй рабочий день марта. Тогда договор аренды заканчивается в конце мая.

Действует ли запрет на расторжение после продажи квартиры?

Если ваша съёмная квартира уже после вашего въезда была преобразована в квартиру в собственности (Eigentumswohnung) и затем продана, покупатель может ссылаться на собственную надобность не ранее чем через три года после покупки (§ 577a Abs. 1 BGB). В районах с особенно напряжённым рынком жилья правительства федеральных земель могут продлить этот срок до десяти лет (§ 577a Abs. 2 BGB). Относится ли это к вашей квартире, можно проверить в каждом конкретном случае.

Когда можно подать возражение?

Даже действительное расторжение из-за собственной надобности не обязательно ведёт к выезду. Вы можете возразить против расторжения и потребовать продления аренды, если выезд будет для вас или вашей семьи особой тяжестью (Härte), которая не оправдана даже с учётом интересов арендодателя (§ 574 Abs. 1 BGB). Особая тяжесть есть и тогда, когда невозможно найти подходящее жильё на приемлемых условиях (§ 574 Abs. 2 BGB).

Есть ли особая тяжесть, решается всегда индивидуально. Обычно учитываются, например, преклонный возраст, тяжёлая болезнь или глубокая привязанность к району.

Форма и срок: возражение нужно подать в текстовой форме (Textform), например письмом или по электронной почте (§ 574b Abs. 1 BGB). Арендодатель может отказаться продлевать договор, если вы не подали возражение не позднее чем за два месяца до окончания аренды. Если арендодатель не сообщил вам заранее о праве на возражение, вы можете заявить его ещё на первом судебном заседании по иску о выселении (§ 574b Abs. 2 BGB).

Что, если собственная надобность только предлог?

Если арендодатель лишь делает вид, что квартира ему нужна, чтобы прекратить аренду, расторжение недействительно. Если вы съехали из-за такого уведомления, вы можете требовать возмещения ущерба, например расходов на переезд. Есть ли собственная надобность на самом деле, часто можно оценить только после тщательной проверки обстоятельств.

Что делать сейчас

1. Сохраняйте спокойствие. Не съезжайте в спешке и не подписывайте соглашение о прекращении аренды (Aufhebungsvertrag), пока уведомление не проверено.
2. Запишите дату получения уведомления и сохраните письмо вместе с конвертом.
3. Держите под рукой договор аренды, чтобы можно было рассчитать срок аренды и срок расторжения.
4. Следите за сроком возражения. Как правило, он истекает за два месяца до окончания аренды.
5. Попросите адвоката проверить уведомление. Если у вас есть страховка юридических расходов (Rechtsschutzversicherung), покрывающая арендное право, мы вместе с вами получим подтверждение покрытия (Deckungszusage).

Статья содержит общую информацию о правовом положении и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию. Чтобы получить оценку вашей ситуации, свяжитесь с нами.