6 сроков при покупке недвижимости в Германии, которые важно знать

Покупка квартиры или дома в Германии – это большие деньги и сроки, о которых многие не знают. Пропущенный срок может стоить права навсегда. Эти шесть сроков важно знать покупателям, продавцам, арендодателям и арендаторам.

Срок 1: две недели – проект договора до визита к нотариусу

Если вы как частное лицо покупаете у предпринимателя, например у застройщика (Bauträger), нотариус должен как правило, за две недели до подписания предоставить вам текст договора. Так вы сможете спокойно его прочитать и дать проверить. Если срок не соблюдён, нотариус обязан указать причины в нотариальном акте. При покупке у частного лица это правило не действует – но проект можно запросить заранее.

Правовая основа: § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG.

Пример: Застройщик торопит с нотариусом через пять дней. Здесь действует правило двух недель. Используйте это время, чтобы проверить строительное описание (Baubeschreibung) и график платежей.

Срок 2: два месяца – преимущественное право покупки арендатора

Если съёмную квартиру после въезда арендатора переоформили в отдельную собственность (Eigentumswohnung), при первой продаже у арендатора есть преимущественное право покупки. Он может купить квартиру на тех же условиях, что и покупатель. С момента получения уведомления о договоре у него есть два месяца, и заявить о покупке нужно письменно. Права нет, если квартиру продают членам семьи. Важно и для покупателей: если арендатор воспользуется правом, их сделка сорвётся.

Правовая основа: § 577 Abs. 1 и 3 BGB, § 469 Abs. 2 BGB.

Пример: Собственник продаёт квартиру, которую снимает женщина, инвестору за 280 000 евро. Уведомление она получает 1 марта. До 1 мая она должна письменно заявить, что покупает сама, – лучше уже с решённым финансированием.

Срок 3: один год – оспаривание из-за умышленного обмана

Если продавец вас умышленно обманул – сознательно скрыл недостаток или дал ложные сведения, – сделку можно оспорить и отменить. Срок – один год с момента, когда вы узнали об обмане, но не позднее десяти лет после заключения договора. Обман должен доказать покупатель.

Правовая основа: §§ 123, 124 BGB.

Пример: В июне 2026 года покупатель обнаруживает сырые, недавно закрашенные стены в подвале. Мастер подтверждает, что продавец знал о проблеме. Оспорить договор можно до июня 2027 года.

Срок 4: три года – исковая давность при умышленно скрытом недостатке

Если продавец умышленно скрыл недостаток, ваши права истекают через три года. Срок начинается только в конце года, в котором вы узнали о недостатке или должны были узнать. Для зданий он не истекает раньше пяти лет после передачи. Исключение ответственности в договоре продавцу в этом случае не поможет. Независимо от того, когда вы узнали, действуют предельные сроки – как правило, десять лет.

Правовая основа: § 438 Abs. 3 BGB, §§ 195, 199 BGB.

Пример: Дом передали в марте 2022 года, в августе 2026 года выясняется, что продавец скрыл протечку. Срок давности истекает 31 декабря 2029 года.

Срок 5: пять лет – права из-за недостатков здания

Права из-за недостатков здания – устранение, снижение цены, возмещение ущерба – истекают через пять лет после передачи, как правило после передачи ключей. При покупке новостройки у застройщика пять лет считают от приёмки (Abnahme).

Но: при покупке вторичного жилья ответственность почти всегда исключают («куплено в том виде, как осмотрено», gekauft wie gesehen). Это не действует при умысле, гарантии или состоянии, прописанном в договоре. Сведения только из объявления (Exposé), как правило, не считаются (BGH, решение от 06.11.2015, V ZR 78/14).

Правовая основа: § 438 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB; § 444 BGB; для застройщика – § 634a BGB.

Пример: Вскоре после переезда в дом на вторичном рынке протекает крыша, ответственность исключена. Если продавец не знал, требований нет. Но если в договоре написано «крыша перекрыта в 2020 году», а это неправда, у покупателей всё же есть права. Подробнее: Недостатки строительства после переезда.

Срок 6: от трёх до десяти лет – запрет на расторжение из-за собственной надобности

Если сданную квартиру после въезда арендатора переоформили и продали, покупатель может расторгнуть договор аренды из-за собственной надобности (Eigenbedarf) не ранее чем через три года после покупки. После этого ещё действует срок уведомления. В районах с напряжённым рынком жилья федеральные земли могут продлить запрет до десяти лет. В Гессене более долгий срок действует примерно в 50 общинах, например во Франкфурте, Оффенбахе и Дармштадте.

Правовая основа: § 577a BGB, в Гессене – вместе с постановлением о защите арендаторов (Mieterschutzverordnung).

Пример: Покупателя вносят в поземельную книгу (Grundbuch) в июле 2026 года, он хочет въехать сам. Без продлённого срока он может расторгнуть договор не раньше июля 2029 года. Если арендатор к тому времени живёт там больше восьми лет, срок уведомления – девять месяцев. Подробнее: Арендодатель расторгает договор из-за собственной надобности.

Все сроки в одной таблице

Практические советы

1. Заранее дайте проверить проект договора. Нотариус нейтрален и не представляет ваши интересы.
2. Вносите обещания в договор. Всё, что продавец говорит о крыше, отоплении или сырости, должно быть в нотариальном договоре.
3. Сразу фиксируйте недостатки. Фото с датой, свидетели или эксперт – и письменное сообщение продавцу.
4. Записывайте сроки и действуйте вовремя. Одно письмо не останавливает срок давности, а, например, переговоры, судебная процедура обеспечения доказательств или иск – останавливают.

Вопросы о покупке или продаже недвижимости?

Напишите нам лучше всего в Instagram: @advokat_kuschnir. Мы консультируем на русском, украинском и немецком языке.

Статья содержит общую информацию о правовом положении и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию. Чтобы получить оценку вашей ситуации, свяжитесь с нами.