6 строків під час купівлі нерухомості в Німеччині, які варто знати

Купівля квартири чи будинку в Німеччині – це великі гроші та строки, про які багато хто не знає. Пропущений строк може коштувати права назавжди. Ці шість строків варто знати покупцям, продавцям, орендодавцям і орендарям.

Строк 1: два тижні – проєкт договору до візиту до нотаріуса

Якщо ви як приватна особа купуєте в підприємця, наприклад у забудовника (Bauträger), нотаріус має як правило, за два тижні до підписання надати вам текст договору. Так ви зможете спокійно його прочитати й дати перевірити. Якщо строк не дотримано, нотаріус зобов’язаний зазначити причини в нотаріальному акті. Під час купівлі в приватної особи це правило не діє – але проєкт можна запросити заздалегідь.

Правова основа: § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG.

Приклад: Забудовник квапить із нотаріусом через п’ять днів. Тут діє правило двох тижнів. Використайте цей час, щоб перевірити будівельний опис (Baubeschreibung) і графік платежів.

Строк 2: два місяці – переважне право купівлі орендаря

Якщо орендовану квартиру після в’їзду орендаря переоформили в окрему власність (Eigentumswohnung), під час першого продажу орендар має переважне право купівлі. Він може купити квартиру на тих самих умовах, що й покупець. З моменту отримання повідомлення про договір у нього є два місяці, і заявити про купівлю потрібно письмово. Права немає, якщо квартиру продають членам сім’ї. Важливо й для покупців: якщо орендар скористається правом, їхня угода зірветься.

Правова основа: § 577 Abs. 1 і 3 BGB, § 469 Abs. 2 BGB.

Приклад: Власник продає квартиру, яку орендує жінка, інвесторові за 280 000 євро. Повідомлення вона отримує 1 березня. До 1 травня вона має письмово заявити, що купує сама, – краще вже з вирішеним фінансуванням.

Строк 3: один рік – оскарження через навмисний обман

Якщо продавець вас навмисно обманув – свідомо приховав недолік або надав неправдиві відомості, – угоду можна оскаржити й скасувати. Строк – один рік з моменту, коли ви дізналися про обман, але не пізніше десяти років після укладення договору. Обман має довести покупець.

Правова основа: §§ 123, 124 BGB.

Приклад: У червні 2026 року покупець виявляє вологі, нещодавно пофарбовані стіни в підвалі. Майстер підтверджує, що продавець знав про проблему. Оскаржити договір можна до червня 2027 року.

Строк 4: три роки – позовна давність за навмисно прихованого недоліку

Якщо продавець навмисно приховав недолік, ваші права спливають через три роки. Строк починається лише наприкінці року, у якому ви дізналися про недолік або мали дізнатися. Для будівель він не спливає раніше ніж через п’ять років після передачі. Виключення відповідальності в договорі продавцю в цьому разі не допоможе. Незалежно від того, коли ви дізналися, діють граничні строки – як правило, десять років.

Правова основа: § 438 Abs. 3 BGB, §§ 195, 199 BGB.

Приклад: Будинок передали в березні 2022 року, у серпні 2026 року з’ясовується, що продавець приховав протікання. Строк давності спливає 31 грудня 2029 року.

Строк 5: п’ять років – права через недоліки будівлі

Права через недоліки будівлі – усунення, зниження ціни, відшкодування збитків – спливають через п’ять років після передачі, як правило після передачі ключів. Під час купівлі новобудови в забудовника п’ять років рахують від приймання (Abnahme).

Але: під час купівлі вторинного житла відповідальність майже завжди виключають («куплено в тому вигляді, як оглянуто», gekauft wie gesehen). Це не діє в разі умислу, гарантії або стану, прописаного в договорі. Відомості лише з оголошення (Exposé), як правило, не враховуються (BGH, рішення від 06.11.2015, V ZR 78/14).

Правова основа: § 438 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB; § 444 BGB; для забудовника – § 634a BGB.

Приклад: Невдовзі після переїзду в будинок на вторинному ринку протікає дах, відповідальність виключено. Якщо продавець не знав, вимог немає. Але якщо в договорі написано «дах перекрито у 2020 році», а це неправда, покупці все ж мають права. Докладніше: Недоліки будівництва після переїзду.

Строк 6: від трьох до десяти років – заборона на розірвання через власні потреби

Якщо здану квартиру після в’їзду орендаря переоформили й продали, покупець може розірвати договір оренди через власні потреби (Eigenbedarf) не раніше ніж через три роки після купівлі. Після цього ще діє строк попередження. У районах із напруженим ринком житла федеральні землі можуть подовжити заборону до десяти років. У Гессені довший строк діє приблизно в 50 громадах, наприклад у Франкфурті, Оффенбаху та Дармштадті.

Правова основа: § 577a BGB, у Гессені – разом із постановою про захист орендарів (Mieterschutzverordnung).

Приклад: Покупця вносять до земельної книги (Grundbuch) у липні 2026 року, він хоче в’їхати сам. Без подовженого строку він може розірвати договір не раніше липня 2029 року. Якщо орендар на той час живе там понад вісім років, строк попередження – дев’ять місяців. Докладніше: Орендодавець розриває договір через власні потреби.

Усі строки в одній таблиці

Практичні поради

1. Заздалегідь дайте перевірити проєкт договору. Нотаріус нейтральний і не представляє ваших інтересів.
2. Вносьте обіцянки в договір. Усе, що продавець каже про дах, опалення чи вологість, має бути в нотаріальному договорі.
3. Одразу фіксуйте недоліки. Фото з датою, свідки або експерт – і письмове повідомлення продавцю.
4. Записуйте строки й дійте вчасно. Один лист не зупиняє строку давності, а, наприклад, переговори, судова процедура забезпечення доказів або позов – зупиняють.

Запитання щодо купівлі чи продажу нерухомості?

Напишіть нам найкраще в Instagram: @advokat_kuschnir. Ми консультуємо українською, російською та німецькою мовою.

Стаття містить загальну інформацію про правове становище і не замінює індивідуальної юридичної консультації. Щоб отримати оцінку вашої ситуації, зв’яжіться з нами.