Перевірка розрахунку комунальних витрат (Nebenkostenabrechnung): строки, типові помилки та ваші права як орендаря

Восени й узимку знову настає цей час: у поштовій скриньці – розрахунок комунальних витрат (Nebenkostenabrechnung), а внизу – доплата в кілька сотень євро. Але платити потрібно лише те, що орендодавець розрахував правильно, – а помилки трапляються нерідко. Нижче – на що варто звернути увагу.

До якого часу має надійти розрахунок?

Орендодавець зобов’язаний щороку складати розрахунок комунальних витрат (Betriebskosten). Розрахунок має надійти вам не пізніше ніж через дванадцять місяців після закінчення розрахункового періоду (§ 556 Abs. 3 BGB). Якщо розрахунковий період, як зазвичай, триває з 1 січня до 31 грудня, розрахунок за 2025 рік має надійти до вас до 31 грудня 2026 року. Вирішальне значення має момент надходження до вас, а не дата на листі.

Якщо розрахунок надійшов запізно, орендодавець більше не може вимагати доплати – хіба що він не винен у запізненні. А от переплату (Guthaben) він зобов’язаний виплатити вам і в такому разі.

Що має містити розрахунок

Щоб розрахунок був формально дійсним, він має бути для вас зрозумілим. Для цього в ньому мають бути:

• загальні витрати за кожним видом витрат для всього будинку,
• ключ розподілу (Verteilerschlüssel), наприклад за житловою площею, кількістю осіб або споживанням,
• розрахунок вашої частки,
• вирахування ваших авансових платежів.

Якщо одного з цих пунктів бракує або розрахунок незрозумілий, він може бути недійсним повністю або щодо окремих видів витрат.

Які витрати орендодавець може перекладати на вас, а які – ні

Перекладати на вас орендодавець може лише ті комунальні витрати, про які домовлено в договорі оренди. Що до них належить, визначає § 2 Постанови про комунальні витрати (BetrKV): наприклад, податок на нерухомість (Grundsteuer), водопостачання й водовідведення, опалення та гаряча вода, вивезення сміття, прибирання вулиць, прибирання будинку, догляд за садом, електроенергія для місць загального користування, послуги сажотруса, страхування будівлі та послуги доглядача будинку (Hausmeister).

Зокрема, він не може перекладати на вас:

• витрати на управління, наприклад на компанію з управління будинком (Hausverwaltung) чи ведення рахунку,
• ремонт і утримання в належному стані, наприклад ремонт системи опалення чи ліфта,
• резервні відрахування на майбутні роботи,
• у послугах доглядача будинку – частку, що припадає на ремонт і управління,
• з 1 липня 2024 року – плату за кабельне підключення (телебачення), яку раніше можна було включати до розрахунку комунальних витрат.

Крім того, орендодавець зобов’язаний діяти економно. Тобто він не може погоджуватися на завищені ціни й перекладати їх на вас.

Витрати на опалення: тут найбільше помилок

Витрати на опалення та гарячу воду в багатоквартирних будинках потрібно розраховувати переважно за фактичним споживанням, як правило в частці від 50 до 70 відсотків. Якщо цього не зроблено, ви можете зменшити свою частку цих витрат на 15 відсотків (§ 12 Постанови про витрати на опалення, Heizkostenverordnung).

З 2023 року орендодавець також зобов’язаний частину витрат на CO₂ за газ, пічне паливо та інші викопні види палива нести сам – що гірше утеплена будівля, то більшу. Розрахунок має містити витрати на CO₂ і клас, до якого віднесено будівлю. Якщо цих даних немає, ви можете зменшити свою частку витрат на опалення на 3 відсотки (§ 7 Abs. 4 Закону про розподіл витрат на CO₂, CO2KostAufG).

Якщо вже встановлено лічильники з дистанційним зчитуванням, орендодавець також зобов’язаний регулярно, як правило щомісяця, інформувати вас про ваше споживання (§ 6a Постанови про витрати на опалення). Старі лічильники до кінця 2026 року мають бути замінені на лічильники з дистанційним зчитуванням.

Ваше право на ознайомлення з документами

Ви маєте право ознайомитися з оригіналами документів (Belegeinsicht) – тобто з рахунками, договорами, а згідно з практикою Федерального верховного суду (BGH) – і з платіжними документами (рішення BGH від 09.12.2020, VIII ZR 118/19). Здебільшого це відбувається в офісі орендодавця або компанії з управління будинком; часто орендодавці також надсилають копії чи скани.

Доки орендодавець відмовляє вам в ознайомленні, ви, як правило, не зобов’язані сплачувати доплату.

Як діяти

1. Запишіть дату, коли розрахунок надійшов до вас, і збережіть конверт.
2. Порівняйте з попереднім роком. Різке зростання окремих витрат – привід поставити запитання.
3. Вимагайте ознайомлення з документами, якщо окремі позиції здаються вам незрозумілими або завищеними.
4. Заперечте письмово. Заперечення потрібно заявити не пізніше ніж через дванадцять місяців після отримання розрахунку (§ 556 Abs. 3 BGB). Після цього посилатися на змістові помилки, як правило, вже не можна. Назвіть позиції, які ви оскаржуєте, і коротко поясніть чому.
5. Сплатіть безспірні суми. Сплатіть ту частину доплати, проти якої ви не заперечуєте, і утримайте лише спірну суму.
6. Стежте за авансовими платежами. Після розрахунку орендодавець може скоригувати щомісячні авансові платежі до належного розміру (§ 560 Abs. 4 BGB). І навпаки, ви теж можете цього вимагати, якщо регулярно маєте велику переплату.

Якщо у вас є страхування правового захисту (Rechtsschutzversicherung), яке покриває орендне право, воно, як правило, бере на себе витрати на перевірку адвокатом. З питань застави та виїзду читайте також нашу статтю Орендодавець не повертає заставу за квартиру (Kaution): ваші права.

Наша порада

Не сплачуйте велику доплату без перевірки, але й не ризикуйте пропустити строки. Хто протягом дванадцяти місяців цілеспрямовано заперечує й ознайомлюється з документами, часто повертає частину грошей або доплачує менше.

Стаття містить загальну інформацію про правове становище і не замінює індивідуальної юридичної консультації. Щоб отримати оцінку вашої ситуації, зв’яжіться з нами.