Орендодавець не повертає заставу за квартиру (Kaution): ваші права

Квартиру здано, ключі повернуто – а застави все немає. Це неприємно, адже часто йдеться про кілька тисяч євро. Нижче – коли орендодавець зобов’язаний повернути гроші, що він може утримати і як отримати свою заставу назад.

Яким може бути розмір застави?

Застава може становити не більше трьох місячних орендних плат – без комунальних платежів, про які домовилися як про фіксовану суму або аванс (§ 551 Abs. 1 BGB). Ви маєте право внести заставу трьома рівними щомісячними частинами; першу частину потрібно сплатити на початку оренди (§ 551 Abs. 2 BGB).

Орендодавець зобов’язаний зберігати заставу в банку окремо від свого майна, під відсотки за звичайною ставкою для ощадних вкладів із тримісячним строком повідомлення. Відсотки належать вам і збільшують суму застави (§ 551 Abs. 3 BGB).

Коли орендодавець має повернути заставу?

Твердого строку закон не встановлює. Після закінчення оренди орендодавець може спочатку перевірити, чи залишилися в нього вимоги, наприклад через пошкодження у квартирі або несплачену орендну плату. Згідно з практикою Федерального верховного суду (BGH), ваше право вимагати повернення настає, коли сплив розумний строк перевірки і в орендодавця більше немає вимог, заради яких він може використати заставу (рішення BGH від 20.07.2016, VIII ZR 263/14).

Наскільки довгим може бути цей строк, залежить від обставин. Часто говорять про кілька місяців, але жорсткої межі немає.

Чи може орендодавець утримати частину застави?

Через комунальні витрати: якщо останній розрахунок комунальних витрат (Betriebskostenabrechnung) ще не готовий і очікується доплата, орендодавець може утримати співмірну частину застави до спливу строку розрахунку (рішення BGH від 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Розрахунок має надійти вам не пізніше ніж через дванадцять місяців після закінчення розрахункового періоду (§ 556 Abs. 3 BGB). Решту суми він зобов’язаний виплатити.

Через пошкодження: орендодавець має назвати конкретні пошкодження. За звичайний знос під час нормального проживання ви не відповідаєте (§ 538 BGB). Тому протертий килим, легкі сліди користування чи вицвілі стіни, як правило, не є підставою утримувати заставу.

Які діють строки давності?

Строк давності за вимогами орендодавця щодо пошкоджень спливає вже через шість місяців після того, як він отримав квартиру назад (§ 548 Abs. 1 BGB). Чи може він після цього ще використати заставу, залежить від обставин і потребує перевірки в конкретному випадку.

На ваше право на повернення застави поширюється загальний строк давності в три роки (§ 195 BGB). Строк починається з кінця того року, в якому настав строк повернення (§ 199 Abs. 1 BGB). І все ж не варто чекати надто довго.

Як діяти

1. Задокументуйте передання квартири за допомогою акта приймання-передачі (Übergabeprotokoll) і фотографій усіх кімнат.
2. Письмово повідомте орендодавцю свої банківські реквізити та нову адресу.
3. Письмово вимагайте розрахунку, щойно мине розумний час, і встановіть конкретний строк, наприклад два тижні.
4. Якщо орендодавець не відповідає, часто допомагає лист від адвоката. У крайньому разі можна подати позов до дільничного суду (Amtsgericht).
5. Перевірте страхування правового захисту (Rechtsschutzversicherung). Якщо орендне право застраховано, ми разом із вами отримаємо підтвердження покриття (Deckungszusage).

Стаття містить загальну інформацію про правове становище і не замінює індивідуальної юридичної консультації. Щоб отримати оцінку вашої ситуації, зв’яжіться з нами.