Kaution wird nicht zurückgezahlt: Ihre Rechte als Mieter

Die Wohnung ist übergeben, die Schlüssel sind zurück – nur die Kaution lässt auf sich warten. Das ist ärgerlich, oft geht es um mehrere tausend Euro. Hier erfahren Sie, wann der Vermieter zahlen muss, was er zurückbehalten darf und wie Sie Ihr Geld zurückbekommen.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Kaution darf höchstens das Dreifache der monatlichen Miete betragen – ohne die Nebenkosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung vereinbart sind (§ 551 Abs. 1 BGB). Sie dürfen die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB).

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, verzinst zum üblichen Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen Ihnen zu und erhöhen die Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB).

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter darf nach dem Ende des Mietverhältnisses zunächst prüfen, ob ihm noch Ansprüche zustehen, etwa wegen Schäden an der Wohnung oder offener Miete. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird Ihr Rückzahlungsanspruch fällig, wenn eine angemessene Prüfungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen mehr zustehen, wegen derer er auf die Kaution zugreifen darf (BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14).

Wie lang diese Frist ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Häufig ist von einigen Monaten die Rede – eine starre Grenze gibt es aber nicht.

Darf der Vermieter einen Teil einbehalten?

Wegen der Nebenkosten: Steht die letzte Betriebskostenabrechnung noch aus und ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist zurückbehalten (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Die Abrechnung muss Ihnen spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Den übrigen Betrag muss er auszahlen.

Wegen Schäden: Der Vermieter muss konkrete Schäden benennen. Für die normale Abnutzung durch vertragsgemäßes Wohnen müssen Sie nicht aufkommen (§ 538 BGB). Abgetretener Teppich, leichte Gebrauchsspuren oder verblasste Wände sind deshalb in der Regel kein Grund, die Kaution einzubehalten.

Welche Verjährungsfristen gelten?

Ansprüche des Vermieters wegen Schäden verjähren bereits sechs Monate, nachdem er die Wohnung zurückerhalten hat (§ 548 Abs. 1 BGB). Ob er danach noch auf die Kaution zugreifen darf, hängt von den Umständen ab und sollte im Einzelfall geprüft werden.

Ihr Anspruch auf Rückzahlung unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist (§ 199 Abs. 1 BGB). Warten Sie trotzdem nicht zu lange.

So gehen Sie vor

1. Dokumentieren Sie die Übergabe mit einem Übergabeprotokoll und Fotos aller Räume.
2. Teilen Sie dem Vermieter Ihre Bankverbindung und Ihre neue Anschrift schriftlich mit.
3. Fordern Sie die Abrechnung schriftlich an, sobald eine angemessene Zeit verstrichen ist, und setzen Sie eine konkrete Frist, zum Beispiel zwei Wochen.
4. Reagiert der Vermieter nicht, hilft oft ein anwaltliches Schreiben. Als letzter Schritt kommt eine Klage beim Amtsgericht in Betracht.
5. Prüfen Sie Ihre Rechtsschutzversicherung. Ist Mietrecht versichert, kümmern wir uns gemeinsam mit Ihnen um die Deckungszusage.

Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zur Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation sprechen Sie uns gern an.