Mietvertrag-Check: 7 Fallen, die Sie vor der Unterschrift kennen sollten

Die Wohnungssuche hat endlich geklappt, der Vermieter legt Ihnen den Vertrag hin – und am liebsten würde er ihn sofort unterschrieben zurückhaben. Genau jetzt lohnen sich zehn Minuten Ruhe. Denn was Sie unterschreiben, gilt oft für viele Jahre. Die gute Nachricht: Viele Klauseln aus Musterverträgen sind unwirksam – Sie müssen nur wissen, worauf Sie achten.

1. Die Miete: Ist die Höhe zulässig – und wie steigt sie?

Prüfen Sie zuerst, was Sie monatlich zahlen: die Nettokaltmiete und die Vorauszahlung für Nebenkosten sollten getrennt ausgewiesen sein.

Achten Sie besonders darauf, ob eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart ist:

• Staffelmiete: Die Miete steigt zu festen Terminen um feste Beträge. Die Erhöhungen müssen in Euro angegeben sein, und die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a BGB). Rechnen Sie aus, was Sie in drei oder fünf Jahren zahlen.
• Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex (§ 557b BGB). Bei hoher Inflation kann sie schnell deutlich steigen. Der Gesetzgeber plant hier Begrenzungen – ob und ab wann sie gelten, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Mietpreisbremse: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Vertragsbeginn grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Welche Städte und Gemeinden dazugehören, legt jedes Bundesland in einer eigenen Verordnung fest – und diese Listen ändern sich immer wieder. Es gibt außerdem Ausnahmen, etwa für Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen. Ob die Mietpreisbremse für Ihre Wohnung gilt und ob die Miete zu hoch ist, lässt sich prüfen – auch noch nach der Unterschrift.

2. Die Nebenkosten: Was dürfen Sie zahlen müssen?

Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr oder Hausmeister müssen Sie nur zahlen, wenn das im Vertrag vereinbart ist (§ 556 BGB). Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt. Kosten, die dort nicht vorkommen – etwa Verwaltungskosten oder Reparaturen –, dürfen nicht als Nebenkosten abgerechnet werden.

Prüfen Sie auch die Höhe der Vorauszahlung. Ist sie auffällig niedrig, droht später eine hohe Nachzahlung. Fragen Sie nach der letzten Nebenkostenabrechnung für die Wohnung.

3. Die Kaution: höchstens drei Kaltmieten

Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen. Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 BGB). Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Verlangt er mehr oder die ganze Summe vor der Schlüsselübergabe, ist das insoweit unzulässig.

4. Schönheitsreparaturen: die häufigste Falle

Fast jeder Mietvertrag regelt, wer streicht und tapeziert. Viele dieser Klauseln sind aber unwirksam – und dann muss der Vermieter renovieren, nicht Sie. Unwirksam sind zum Beispiel:

• Starre Fristen wie „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre“, ohne Rücksicht darauf, ob überhaupt renoviert werden muss.
• Die Pflicht zu renovieren, obwohl Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben und dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14).
• Die Pflicht, beim Auszug in jedem Fall zu renovieren, egal wie lange Sie dort gewohnt haben.

Tipp: Halten Sie den Zustand der Wohnung bei der Übergabe mit Fotos und einem Übergabeprotokoll fest – vor allem, wenn sie nicht frisch renoviert ist.

5. Kleinreparaturen: Nur mit klaren Grenzen

Eine Klausel, nach der Sie kleine Reparaturen bezahlen – etwa am Wasserhahn, am Lichtschalter oder am Türgriff –, ist nur wirksam, wenn sie klar begrenzt ist:

• Sie betrifft nur Teile, mit denen Sie häufig direkt in Berührung kommen.
• Es gibt einen Höchstbetrag je Reparatur. Die Rechtsprechung hält Beträge um 100 bis 120 Euro für angemessen.
• Es gibt eine Obergrenze pro Jahr, häufig etwa 6 bis 8 Prozent der Jahreskaltmiete.

Fehlt eine dieser Grenzen oder sollen Sie die Reparatur selbst in Auftrag geben müssen, ist die Klausel in der Regel insgesamt unwirksam.

6. Laufzeit und Kündigung: Wie lange sind Sie gebunden?

Befristeter Vertrag: Ein Zeitmietvertrag ist nur mit einem Grund zulässig, den der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich angibt – etwa Eigenbedarf oder ein geplanter Umbau (§ 575 BGB). Fehlt der Grund, gilt der Vertrag als unbefristet.

Kündigungsverzicht: Häufig verzichten beide Seiten für eine bestimmte Zeit auf die Kündigung. In einem vorformulierten Vertrag ist das nur für höchstens vier Jahre zulässig. Überlegen Sie gut, ob Sie sich so lange binden wollen – etwa wenn ein Jobwechsel oder Familienzuwachs absehbar ist.

7. Haustiere, Untervermietung und Hausordnung

Haustiere: Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im Formularvertrag ist unwirksam. Kleintiere wie Hamster oder Fische sind ohnehin erlaubt. Ob ein Hund oder eine Katze erlaubt ist, hängt von einer Abwägung im Einzelfall ab. Klären Sie das am besten vor der Unterschrift und lassen Sie sich die Erlaubnis schriftlich geben.

Untervermietung: Wollen Sie später einen Teil der Wohnung untervermieten, brauchen Sie die Erlaubnis des Vermieters. Unter bestimmten Voraussetzungen haben Sie einen Anspruch darauf.

Hausordnung: Sie ist oft Teil des Vertrags. Lesen Sie sie mit – etwa zu Ruhezeiten, Treppenhausreinigung oder Winterdienst.

So gehen Sie vor

1. Nehmen Sie sich Zeit. Bitten Sie um den Vertrag vorab per E-Mail und lesen Sie ihn in Ruhe.
2. Rechnen Sie nach: Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution und – bei Staffelmiete – die Miete in einigen Jahren.
3. Fragen Sie nach der letzten Nebenkostenabrechnung und lassen Sie sich mündliche Zusagen (Haustier, Renovierung, Einbauküche) schriftlich geben.
4. Machen Sie bei der Übergabe ein Protokoll mit Fotos aller Räume und Zählerstände.
5. Lassen Sie den Vertrag prüfen, wenn Ihnen Klauseln unklar sind. Ist Mietrecht in Ihrer Rechtsschutzversicherung enthalten, kümmern wir uns gemeinsam mit Ihnen um die Deckungszusage.

Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zur Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation sprechen Sie uns gern an.