Eigenbedarfskündigung erhalten: Was Mieter jetzt wissen müssen

Eine Eigenbedarfskündigung trifft Mieterinnen und Mieter oft völlig unvorbereitet. Dabei ist längst nicht jede Kündigung wirksam: Das Gesetz stellt klare Anforderungen an den Grund, die Form und die Fristen. Und selbst eine wirksame Kündigung muss nicht in jedem Fall zum Auszug führen.

Was bedeutet Eigenbedarf?

Ein unbefristetes Mietverhältnis über Wohnraum kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Eigenbedarf ist einer der gesetzlich genannten Gründe: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Der Nutzungswunsch muss ernsthaft und nachvollziehbar sein. Eine Kündigung „auf Vorrat“, ohne konkrete Absicht, die Wohnung zu nutzen, reicht nicht aus. Wer als Familienangehöriger gilt, hängt vom Einzelfall ab. In der Regel sind das nahe Verwandte wie Kinder, Eltern oder Geschwister.

Welche Form muss die Kündigung haben?

Schriftform: Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB), also als Brief mit eigenhändiger Unterschrift. Eine Kündigung per E-Mail, SMS oder WhatsApp genügt nicht.

Begründung: Der Vermieter muss die Gründe für sein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben angeben (§ 573 Abs. 3 BGB). Er muss also darlegen, für wen er die Wohnung benötigt und warum. Gründe, die erst nachträglich entstanden sind, können ausnahmsweise berücksichtigt werden.

Hinweis auf Ihr Widerspruchsrecht: Der Vermieter soll Sie rechtzeitig auf die Möglichkeit, die Form und die Frist eines Widerspruchs hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt dieser Hinweis, hat das Folgen für die Widerspruchsfrist (dazu unten).

Welche Kündigungsfrist gilt?

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Frist verlängert sich mit der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 1 BGB):

Beispiel: Geht die Kündigung bei einer Mietdauer von drei Jahren am 2. Werktag im März zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des Mai.

Gilt eine Sperrfrist nach dem Verkauf der Wohnung?

Wurde Ihre Mietwohnung erst nach Ihrem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft, kann sich der Käufer frühestens drei Jahre nach dem Verkauf auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Ob das für Ihre Wohnung gilt, lässt sich im Einzelfall prüfen.

Wann können Sie widersprechen?

Auch eine wirksame Eigenbedarfskündigung führt nicht zwingend zum Auszug. Sie können der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB).

Ob eine Härte vorliegt, entscheidet sich immer im Einzelfall. Typische Gesichtspunkte sind etwa ein hohes Alter, eine schwere Erkrankung oder eine tiefe Verwurzelung in der Umgebung.

Form und Frist: Der Widerspruch muss in Textform erklärt werden (§ 574b Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann die Fortsetzung ablehnen, wenn Sie den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses erklärt haben. Hat der Vermieter Sie nicht rechtzeitig auf Ihr Widerspruchsrecht hingewiesen, können Sie den Widerspruch noch im ersten Termin eines Räumungsprozesses erklären (§ 574b Abs. 2 BGB).

Was ist, wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist?

Täuscht ein Vermieter Eigenbedarf vor, um das Mietverhältnis zu beenden, ist die Kündigung unwirksam. Ziehen Sie aufgrund einer solchen Kündigung aus, können Ihnen Schadensersatzansprüche zustehen, etwa für Umzugskosten. Ob ein Eigenbedarf tatsächlich besteht, lässt sich oft erst nach genauer Prüfung der Umstände beurteilen.

Was Sie jetzt tun sollten

1. Bewahren Sie Ruhe. Ziehen Sie nicht überstürzt aus und unterschreiben Sie keinen Aufhebungsvertrag, bevor die Kündigung geprüft ist.
2. Notieren Sie das Zugangsdatum des Kündigungsschreibens und bewahren Sie Umschlag und Schreiben auf.
3. Halten Sie Ihren Mietvertrag bereit, damit sich die Mietdauer und die Kündigungsfrist berechnen lassen.
4. Behalten Sie die Widerspruchsfrist im Blick. Sie endet in der Regel zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses.
5. Lassen Sie die Kündigung anwaltlich prüfen. Haben Sie eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsschutz, kümmern wir uns gemeinsam mit Ihnen um die Deckungszusage.

Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zur Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation sprechen Sie uns gern an.