Орендодавець розриває договір через власні потреби (Eigenbedarf): що важливо знати

Повідомлення про розірвання договору оренди через власні потреби (Eigenbedarfskündigung) часто застає орендарів зненацька. Проте далеко не кожне таке повідомлення дійсне: закон встановлює чіткі вимоги до причини, форми та строків. І навіть дійсне розірвання не завжди означає, що вам доведеться виїхати.

Що означають «власні потреби»?

Безстроковий договір оренди житла орендодавець може розірвати лише за наявності обґрунтованого інтересу (berechtigtes Interesse, § 573 Abs. 1 BGB). Власні потреби – одна з підстав, прямо названих у законі: квартира потрібна самому орендодавцю, членам його родини або особам, які живуть із ним одним господарством (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Бажання користуватися квартирою має бути серйозним і зрозумілим. Розірвання «про запас», без конкретного наміру користуватися квартирою, не допускається. Хто вважається членом родини, вирішується в кожному випадку окремо. Як правило, це близькі родичі – діти, батьки, брати й сестри.

У якій формі має бути повідомлення?

Письмова форма: повідомлення про розірвання договору оренди житла має бути письмовим (§ 568 Abs. 1 BGB), тобто листом із власноручним підписом. Повідомлення електронною поштою, SMS чи WhatsApp не має сили.

Обґрунтування: орендодавець зобов’язаний зазначити причини свого інтересу в самому листі (§ 573 Abs. 3 BGB). Він має пояснити, для кого потрібна квартира і чому. Причини, що виникли пізніше, враховуються лише у виняткових випадках.

Вказівка на право заперечення: орендодавець має заздалегідь повідомити вас про можливість заперечення, його форму та строк (§ 568 Abs. 2 BGB). Якщо такої вказівки немає, це впливає на строк заперечення (докладніше нижче).

Який строк розірвання діє?

Повідомлення має надійти не пізніше третього робочого дня місяця – тоді договір закінчується наприкінці другого місяця після цього. Що довше триває оренда, то довший строк (§ 573c Abs. 1 BGB):

Приклад: ви винаймаєте квартиру три роки, і повідомлення надійшло на другий робочий день березня. Тоді договір оренди закінчується наприкінці травня.

Чи діє заборона на розірвання після продажу квартири?

Якщо вашу орендовану квартиру вже після вашого заселення було перетворено на квартиру у власності (Eigentumswohnung) і потім продано, покупець може посилатися на власні потреби не раніше ніж через три роки після продажу (§ 577a Abs. 1 BGB). У районах з особливо напруженим ринком житла уряди федеральних земель можуть продовжити цей строк до десяти років (§ 577a Abs. 2 BGB). Чи стосується це вашої квартири, можна перевірити в кожному конкретному випадку.

Коли можна подати заперечення?

Навіть дійсне розірвання через власні потреби не обов’язково призводить до виїзду. Ви можете заперечити проти розірвання й вимагати продовження оренди, якщо виїзд стане для вас або вашої родини особливою тяжкістю (Härte), яку не можна виправдати навіть з урахуванням інтересів орендодавця (§ 574 Abs. 1 BGB). Особлива тяжкість є і тоді, коли неможливо знайти відповідне житло на прийнятних умовах (§ 574 Abs. 2 BGB).

Чи є особлива тяжкість, завжди вирішується індивідуально. Зазвичай враховуються, наприклад, похилий вік, тяжка хвороба або глибока прив’язаність до району.

Форма та строк: заперечення потрібно подати в текстовій формі (Textform), наприклад листом або електронною поштою (§ 574b Abs. 1 BGB). Орендодавець може відмовитися продовжувати договір, якщо ви не подали заперечення не пізніше ніж за два місяці до закінчення оренди. Якщо орендодавець не повідомив вас заздалегідь про право на заперечення, ви можете заявити його ще на першому судовому засіданні за позовом про виселення (§ 574b Abs. 2 BGB).

Що робити, якщо власні потреби – лише привід?

Якщо орендодавець лише вдає, що квартира йому потрібна, щоб припинити оренду, розірвання недійсне. Якщо ви виїхали через таке повідомлення, ви можете вимагати відшкодування збитків, наприклад витрат на переїзд. Чи існують власні потреби насправді, часто можна оцінити лише після ретельної перевірки обставин.

Що робити зараз

1. Зберігайте спокій. Не виїжджайте поспіхом і не підписуйте угоду про припинення оренди (Aufhebungsvertrag), доки повідомлення не перевірено.
2. Запишіть дату отримання повідомлення та збережіть лист разом із конвертом.
3. Тримайте під рукою договір оренди, щоб можна було розрахувати тривалість оренди та строк розірвання.
4. Стежте за строком заперечення. Як правило, він спливає за два місяці до закінчення оренди.
5. Попросіть адвоката перевірити повідомлення. Якщо у вас є страхування правового захисту (Rechtsschutzversicherung), яке покриває орендне право, ми разом із вами отримаємо підтвердження покриття (Deckungszusage).

Стаття містить загальну інформацію про правове становище і не замінює індивідуальної юридичної консультації. Щоб отримати оцінку вашої ситуації, зв’яжіться з нами.