6 Fristen beim Immobilienkauf, die Sie kennen sollten

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses geht es um viel Geld – und um Fristen, die viele nicht kennen. Wer eine Frist verpasst, kann ein Recht endgültig verlieren. Diese sechs Fristen sollten Käufer, Verkäufer, Vermieter und Mieter kennen.

Frist 1: Zwei Wochen – Vertragsentwurf vor dem Notartermin

Kaufen Sie als Privatperson von einem Unternehmer, etwa einem Bauträger, soll der Notar Ihnen den Vertragstext in der Regel zwei Wochen vor dem Termin geben. So können Sie ihn in Ruhe lesen und prüfen lassen. Wird die Frist unterschritten, muss der Notar die Gründe in der Urkunde festhalten. Beim Kauf von Privat gilt die Regel nicht – den Entwurf können Sie trotzdem früh anfordern.

Rechtsgrundlage: § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG.

Beispiel: Der Bauträger drängt auf einen Notartermin in fünf Tagen. Hier gilt die Zwei-Wochen-Regel. Nutzen Sie die Zeit, um Baubeschreibung und Zahlungsplan prüfen zu lassen.

Frist 2: Zwei Monate – Vorkaufsrecht des Mieters

Wurde eine Mietwohnung nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht. Er kann zu denselben Bedingungen kaufen wie der Käufer. Ab Zugang der Mitteilung über den Kaufvertrag hat er zwei Monate Zeit und muss schriftlich erklären, dass er kauft. Kein Vorkaufsrecht besteht beim Verkauf an Familienangehörige. Wichtig auch für Käufer: Übt der Mieter sein Recht aus, platzt ihr Kauf.

Rechtsgrundlage: § 577 Abs. 1 und 3 BGB, § 469 Abs. 2 BGB.

Beispiel: Der Eigentümer verkauft die Wohnung einer Mieterin für 280.000 Euro an einen Investor. Die Mitteilung erhält sie am 1. März. Bis zum 1. Mai muss sie schriftlich erklären, dass sie selbst kauft – am besten mit geklärter Finanzierung.

Frist 3: Ein Jahr – Anfechtung wegen arglistiger Täuschung

Hat der Verkäufer Sie arglistig getäuscht, also einen Mangel bewusst verschwiegen oder falsche Angaben gemacht, können Sie den Kauf anfechten und rückgängig machen. Die Frist beträgt ein Jahr ab Entdeckung der Täuschung, spätestens zehn Jahre nach Vertragsschluss. Die Täuschung muss der Käufer beweisen.

Rechtsgrundlage: §§ 123, 124 BGB.

Beispiel: Im Juni 2026 entdeckt ein Käufer frisch überstrichene, feuchte Kellerwände. Ein Handwerker bestätigt, dass der Verkäufer den Schaden kannte. Anfechten kann der Käufer bis Juni 2027.

Frist 4: Drei Jahre – Verjährung bei arglistig verschwiegenem Mangel

Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, verjähren Ihre Mängelrechte in drei Jahren. Die Frist beginnt erst am Ende des Jahres, in dem Sie den Mangel entdeckt haben oder hätten entdecken müssen. Bei Gebäuden endet sie nicht vor Ablauf von fünf Jahren ab Übergabe. Ein Haftungsausschluss im Vertrag hilft dem Verkäufer dann nicht. Unabhängig von der Kenntnis gelten Höchstfristen von in der Regel zehn Jahren.

Rechtsgrundlage: § 438 Abs. 3 BGB, §§ 195, 199 BGB.

Beispiel: Übergabe im März 2022, im August 2026 kommt ein verschwiegener Wasserschaden ans Licht. Die Verjährung endet mit Ablauf des 31. Dezember 2029.

Frist 5: Fünf Jahre – Mängelrechte bei Gebäuden

Mängelrechte am Gebäude, etwa auf Beseitigung, Minderung oder Schadensersatz, verjähren fünf Jahre nach der Übergabe, also meist nach der Schlüsselübergabe. Beim Neubau vom Bauträger zählen die fünf Jahre ab der Abnahme.

Aber: Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung fast immer ausgeschlossen („gekauft wie gesehen“). Das gilt nicht bei Arglist, einer Garantie oder einer im Vertrag vereinbarten Beschaffenheit. Angaben, die nur im Exposé stehen, zählen in der Regel nicht (BGH, Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14).

Rechtsgrundlage: § 438 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB; § 444 BGB; beim Bauträger § 634a BGB.

Beispiel: Kurz nach dem Einzug in ein gebrauchtes Haus ist das Dach undicht, die Haftung ist ausgeschlossen. Wusste der Verkäufer nichts, gibt es keine Ansprüche. Steht im Vertrag aber „Dach 2020 neu eingedeckt“ und stimmt das nicht, haben die Käufer trotzdem Rechte. Mehr dazu: Baumängel nach dem Einzug.

Frist 6: Drei bis zehn Jahre – Kündigungssperre wegen Eigenbedarf

Wurde eine vermietete Wohnung nach dem Einzug des Mieters umgewandelt und verkauft, kann der Käufer frühestens drei Jahre nach dem Erwerb wegen Eigenbedarfs kündigen. Danach läuft noch die Kündigungsfrist. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern. In Hessen gilt eine längere Frist in rund 50 Gemeinden, zum Beispiel Frankfurt, Offenbach und Darmstadt.

Rechtsgrundlage: § 577a BGB, in Hessen mit der Mieterschutzverordnung.

Beispiel: Ein Käufer wird im Juli 2026 im Grundbuch eingetragen und will selbst einziehen. Ohne verlängerte Frist kann er frühestens im Juli 2029 kündigen. Wohnt der Mieter dann schon über acht Jahre dort, gilt eine Kündigungsfrist von neun Monaten. Mehr dazu: Eigenbedarfskündigung erhalten.

Alle Fristen auf einen Blick

Praxistipps

1. Vertragsentwurf früh prüfen lassen. Der Notar ist neutral und vertritt nicht Ihre Interessen.
2. Zusagen in den Vertrag. Was der Verkäufer zu Dach, Heizung oder Feuchtigkeit sagt, gehört in den notariellen Vertrag.
3. Mängel sofort dokumentieren. Fotos mit Datum, Zeugen oder ein Gutachter – und den Verkäufer schriftlich informieren.
4. Fristen notieren und rechtzeitig handeln. Ein Brief allein hält die Verjährung nicht auf, wohl aber zum Beispiel Verhandlungen, ein gerichtliches Beweisverfahren oder eine Klage.

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Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zur Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für eine verbindliche Einschätzung Ihrer Situation sprechen Sie uns gern an.